hướng dẫn hạch toán kế toán cho thuê nhà xưởng

2- Kế toán TSCĐ thuê hoạt động
2.1. Khi xác định chi phí tiền thuê tài sản là thuê hoạt động phải trả trong kỳ, ghi:
Nợ các TK 623, 627, 641, 642
Nợ TK 133- Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có TK 331 - Phải trả cho người bán, hoặc
Có các TK 111, 112,...
2.2. Trường hợp doanh nghiệp phải trả trước tiền thuê tài sản là thuê hoạt động cho nhiều kỳ.
a. Khi xuất tiền trả trước tiền thuê cho nhiều kỳ, ghi:
Nợ các TK 623, 627, 641, 642 (Số trả cho kỳ này)
Nợ TK 142 - Chi phí trả trước
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)
Có các TK 111, 112...
b. Định kỳ, phân bổ tiền thuê tài sản là thuê hoạt động đã trả trước vào chi phí sản xuất, kinh doanh, ghi:
Nợ các TK 623, 627, 641, 642
Có TK 142 - Chi phí trả trước, hoặc
Có TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn.
D. Hướng dẫn kế toán cho thuê tài sản là cho thuê hoạt động
1- Ghi nhận TSCĐ cho thuê hoạt động
1.1- Cho thuê hoạt động là bên cho thuê không có sự chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn với quyền sở hữu tài sản cho thuê. Bên cho thuê vẫn ghi nhận tài sản cho thuê hoạt động trên Bảng cân đối kế toán theo cách phân loại tài sản của doanh nghiệp cho thuê.
1.2- Doanh thu cho thuê tài sản từ cho thuê hoạt động phải được ghi nhận theo phương pháp đường thẳng trong suốt thời hạn cho thuê mà không phụ thuộc vào phương thức thanh toán, trừ khi áp dụng phương pháp tính khác hợp lý hơn.
1.3- Chi phí cho thuê hoạt động trong kỳ bao gồm khoản khấu hao tài sản cho thuê hoạt động và số chi phí trực tiếp ban đầu được ghi nhận ngay hoặc phân bổ dần cho suốt thời hạn cho thuê phù hợp với việc ghi nhận doanh thu.
1.4- Khấu hao tài sản cố định cho thuê hoạt động theo quy định của Chuẩn mực kế toán TSCĐ hữu hình hoặc Chuẩn mực kế toán TSCĐ vô hình phù hợp với chính sách khấu hao của doanh nghiệp.
2- Kế toán TSCĐ cho thuê hoạt động
2.1- Khi phát sinh các chi phí trực tiếp ban đầu liên quan đến cho thuê hoạt động, ghi:
Nợ TK 627- Chi phí sản xuất chung (Được ghi nhận ngay vào chi phí trong kỳ)
Nợ TK 142- Chi phí trả trước, hoặc
Nợ TK 242- Chi phí trả trước dài hạn
Có các TK 111, 112, 331,...
2.2- Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ thuế.
a- Trường hợp thu tiền cho thuê hoạt động theo định kỳ:
- Khi phát hành hoá đơn thanh toán tiền thuê tài sản, ghi:
Nợ TK 131- Phải thu của khách hàng
Có TK 511- Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (Tiền cho thuê chưa có thuế GTGT)
Có TK 3331- Thuế GTGT phải nộp.

- Khi thu được tiền, ghi:
Nợ các TK 111, 112,...
Có TK 131- Phải thu của khách hàng.
b- Trường hợp thu trước tiền cho thuê hoạt động nhiều kỳ.
- Khi nhận tiền của khách hàng trả trước về hoạt động cho thuê tài sản cho nhiều kỳ, ghi:
Nợ các TK 111, 112,... (Tổng số tiền nhận trước)
Có TK 3387- Doanh thu chưa thực hiện (Theo giá chưa có thuế GTGT)
Có TK 3331- Thuế GTGT phải nộp.
- Định kỳ, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán, ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 511- Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ.
- Số tiền phải trả lại cho khách hàng vì hợp đồng cho thuê tài sản không được thực hiện tiếp hoặc thời gian thực hiện ngắn hơn thời gian đã thu tiền trước (nếu có), ghi:
Nợ TK 3387- Doanh thu chưa thực hiện (Giá chưa có thuế GTGT)
Nợ TK 3331- Thuế GTGT phải nộp (Số tiền trả lại cho người đi thuê về thuế GTGT của hoạt động cho thuê tài sản không được thực hiện)
Có các TK 111, 112 (Tổng số tiền trả lại).
2.3- Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp.
a- Trường hợp thu tiền cho thuê hoạt động theo định kỳ.
- Khi phát hành hoá đơn dịch vụ cho thuê tài sản, ghi:
Nợ TK 131- Phải thu của khách hàng
Có TK 511- Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (Tổng giá thanh toán).
- Khi thu được tiền, ghi:
Nợ các TK 111, 112,...
Có TK 131- Phải thu của khách hàng.
b- Trường hợp thu trước tiền cho thuê hoạt động nhiều kỳ.
- Khi nhận tiền của khách hàng trả trước về cho thuê hoạt động cho nhiều năm, ghi:
Nợ các TK 111, 112... (Tổng số tiền nhận trước)
Có TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện (Tổng số tiền nhận trước).
Định kỳ, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán, ghi:
Nợ TK 3387- Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 511- Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ.
- Cuối kỳ kế toán, tính và phản ánh số thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 511- Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
Có TK 3331- Thuế GTGT phải nộp.
- Số tiền phải trả lại cho khách hàng vì hợp đồng cung cấp dịch vụ về cho thuê tài sản không được thực hiện, ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
Có các TK 111, 112,... (Tổng số tiền trả lại).
2.4- Định kỳ, tính, trích khấu hao TSCĐ cho thuê hoạt động vào chi phí SXKD, ghi:
Nợ TK 627- Chi phí sản xuất chung
Có TK 214- Hao mòn TSCĐ (Hao mòn TSCĐ cho thuê hoạt động).
Đồng thời, ghi đơn bên Nợ TK 009- Nguồn vốn khấu hao TSCĐ.
2.5- Định kỳ, phân bổ số chi phí trực tiếp ban đầu liên quan đến cho thuê hoạt động (nếu phân bổ dần) phù hợp với việc ghi nhận doanh thu cho thuê hoạt động, ghi:
Nợ TK 627 - Chi phí sản xuất chung
Có TK 142- Chi phí trả trước
Có TK 242- Chi phí trả trước dài hạn.
Đ. Kế toán giao dịch bán và thuê lại TSCĐ là thuê tài chính
1. Ghi nhận giao dịch bán và thuê lại tài sản là thuê tài chính
Giao dịch bán và thuê lại tài sản được thực hiện khi tài sản được bán và được thuê lại bởi chính người bán. Khoản chênh lệch giữa thu nhập bán tài sản với giá trị còn lại trên sổ kế toán không được ghi nhận ngay là một khoản lãi hoặc lỗ từ việc bán tài sản mà phải ghi nhận là thu nhập chưa thực hiện hoặc chi phí trả trước dài hạn và phân bổ cho suốt thời gian thuê tài sản. Trong giao dịch bán và thuê lại, nếu có chi phí phát sinh ngoài chi phí khấu hao thì được hạch toán vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ.
2- Kế toán giao dịch bán và thuê lại tài sản là thuê tài chính
2.1. Trường hợp giao dịch bán và thuê lại với giá bán tài sản cao hơn giá trị còn lại của TSCĐ.
a. Khi hoàn tất thủ tục bán tài sản, căn cứ vào hoá đơn và các chứng từ liên quan, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131(Tổng giá thanh toán)
Có TK 711- Thu nhập khác (Theo giá trị còn lại của TSCĐ bán và thuê lại)
Có TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện (Chênh lệch giữa giá bán lớn hơn giá trị còn lại của TSCĐ)
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp.
Đồng thời, ghi giảm TSCĐ:
Nợ TK 811 - Chi phí khác (Giá trị còn lại của TSCĐ bán và thuê lại)
Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (Nếu có)
Có TK 211 - TSCĐ hữu hình (Nguyên giá TSCĐ).
b. Các bút toán ghi nhận tài sản thuê và nợ phải trả về thuê tài chính, trả tiền thuê từng kỳ thực hiện theo bút toán 2.2.c và 2.2.d - Phần B "Kế toán thuê tài sản là thuê tài chính".
c. Định kỳ, kế toán tính, trích khấu hao TSCĐ thuê tài chính vào chi phí sản xuất, kinh doanh, ghi:
Nợ các TK 623, 627, 641, 642
Có TK 2142 - Hao mòn TSCĐ thuê tài chính.
Đồng thời, ghi đơn bên Nợ TK 009 - Nguồn vốn khấu hao TSCĐ- Tài khoản ngoài Bảng cân đối kế toán.
d. Định kỳ, kết chuyển chênh lệch lớn hơn (lãi) giữa giá bán và giá trị còn lại của tài sản cố định bán và thuê lại ghi giảm chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ phù hợp thời gian thuê tài sản, ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
Có các TK 623, 627, 641, 642,...
2.2. Trường hợp giao dịch bán và thuê lại với giá thấp hơn giá trị còn lại của TSCĐ.
a. Khi hoàn tất thủ tục bán tài sản, căn cứ vào hoá đơn và các chứng từ liên quan, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh toán)
Có TK 711 - Thu nhập khác (Giá bán TSCĐ)
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp (Nếu có).
Đồng thời, ghi giảm TSCĐ:
Nợ TK 811 - Chi phí khác (Tính bằng giá bán TSCĐ)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Chênh lệch giá bán nhỏ hơn giá trị còn lại của TSCĐ)
Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (Nếu có)
Có TK 211 - TSCĐ hữu hình (Nguyên giá TSCĐ).
b. Các bút toán ghi nhận tài sản, nợ phải trả về thuê tài chính, trả tiền thuê từng kỳ và tính, trích khấu hao TSCĐ thuê tài chính thực hiện theo bút toán 2.2.c, 2.2.d và 2.2.g - Phần B "Kế toán thuê tài sản là thuê tài chính".
c. Định kỳ, kết chuyển số chênh lệch nhỏ hơn (lỗ) giữa giá bán và giá trị còn lại của TSCĐ bán và thuê lại ghi tăng chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, ghi:
Nợ các TK 623, 627, 641, 642,...
Có TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn.
E. Kế toán giao dịch bán và thuê lại TSCĐ là thuê hoạt động
1- Ghi nhận giao dịch bán và thuê lại TSCĐ là thuê hoạt động
1.1- Nếu giá bán được thoả thuận ở mức giá trị hợp lý thì các khoản lỗ hoặc lãi phải được ghi nhận ngay vào Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh trong kỳ phát sinh;
1.2- Nếu giá bán được thoả thuận thấp hơn giá trị hợp lý thì các khoản lãi hoặc lỗ cũng phải được ghi nhận ngay trong kỳ phát sinh, trừ trường hợp khoản lỗ được bù đắp bằng khoản tiền thuê trong tương lai ở một mức giá thuê thấp hơn giá thuê thị trường, thì khoản lỗ này không được ghi nhận ngay mà phải phân bổ dần phù hợp với khoản thanh toán tiền thuê trong suốt thời gian mà tài sản đó được dự kiến sử dụng;
1.3- Nếu giá bán cao hơn giá trị hợp lý thì khoản chênh lệch cao hơn giá trị hợp lý không được ghi nhận ngay là một khoản lãi trong kỳ mà phải được phân bổ dần trong suốt thời gian mà tài sản đó được dự kiến sử dụng;
1.4- Đối với thuê hoạt động, nếu giá trị hợp lý tại thời điểm bán và thuê lại tài sản thấp hơn giá trị còn lại của tài sản, khoản lỗ bằng số chênh lệch giữa giá trị còn lại và giá trị hợp lý phải được ghi nhận ngay trong kỳ phát sinh.
2- Bổ sung nội dung phản ánh của Tài khoản 242 "Chi phí trả trước dài hạn"
Bổ sung thêm nội dung bên Nợ TK 242:
- Số chênh lệch giá bán nhỏ hơn giá trị còn lại của TSCĐ bán và thuê lại là thuê hoạt động.
Bổ sung thêm nội dung bên Có TK 242:
- Phân bổ số chênh lệch giá bán nhỏ hơn giá trị còn lại của TSCĐ bán và thuê lại vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong suốt thời hạn thuê lại tài sản.
3 - Kế toán giao dịch bán và thuê lại TSCĐ là thuê hoạt động
3.1. Khi bán TSCĐ và thuê lại, căn cứ vào hóa đơn GTGT và các chứng từ liên quan đến việc bán TSCĐ, kế toán phản ánh giao dịch bán theo các trường hợp sau:
a- Nếu giá bán được thoả thuận ở mức giá trị hợp lý thì các khoản lỗ hay lãi phải được ghi nhận ngay trong kỳ phát sinh, căn cứ vào hoá đơn chứng từ:
- Phản ánh số thu nhập bán TSCĐ, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131,...
Có TK 711 - Thu nhập khác (Giá bán TSCĐ)
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp (Nếu có).
Đồng thời, ghi giảm TSCĐ:
Nợ TK 811 - Chi phí khác (Giá trị còn lại của TSCĐ bán và thuê lại)
Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (Số đã hao mòn - Nếu có)
Có TK 211- TSCĐ hữu hình (Nguyên giá TSCĐ).
b- Nếu giá bán được thoả thuận ở mức thấp hơn giá trị hợp lý thì các khoản lãi hoặc lỗ cũng phải được ghi nhận ngay, kế toán ghi sổ các bút toán như ở điểm 3.1(a).
Trường hợp giá bán và thuê lại TSCĐ thấp hơn giá trị hợp lý nhưng mức giá thuê thấp hơn giá thuê thị trường thì khoản lỗ này không được ghi nhận ngay mà phải phân bổ dần phù hợp với khoản thanh toán tiền thuê trong thời gian thuê tài sản, ghi:
- Căn cứ vào hoá đơn GTGT và các chứng từ liên quan đến việc bán TSCĐ, phản ánh thu nhập bán TSCĐ, ghi:
Nợ các TK 111, 112,...
Có TK 711 - Thu nhập khác (Giá bán TSCĐ)
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp.
Đồng thời, ghi giảm TSCĐ:
Nợ TK 811 - Chi phí khác (Tính bằng giá bán của TSCĐ)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Chênh lệch giá trị còn lại của TSCĐ lớn hơn giá bán)
Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ
Có TK 211 - TSCĐ hữu hình.
- Trong các kỳ tiếp theo phân bổ số lỗ về giao dịch bán và thuê lại tài sản là thuê hoạt động vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ phù hợp với khoản thanh toán tiền thuê trong suốt thời gian mà tài sản đó dự kiến sử dụng, ghi:
Nợ các TK 623, 627, 641, 642
Có TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn.
c - Nếu giá bán và thuê lại tài sản cao hơn giá trị hợp lý thì khoản chênh lệch cao hơn giá trị hợp lý không được ghi nhận ngay là một khoản lãi trong kỳ mà được phân bổ dần trong suốt thời gian mà tài sản đó được dự kiến sử dụng còn số chênh lệch giữa giá trị hợp lý và giá trị còn lại được ghi nhận ngay là một khoản lãi hay lỗ trong kỳ.
c.1- Căn cứ vào hoá đơn GTGT bán TSCĐ, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131
Có TK 711 - Thu nhập khác (Tính bằng giá trị hợp lý của TSCĐ)
Có TK 3387- Doanh thu chưa thực hiện (Chênh lệch giá bán cao hơn giá trị hợp lý của TSCĐ)
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp (Nếu có).
Đồng thời, ghi giảm giá trị TSCĐ bán và thuê lại:
Nợ TK 811 - Chi phí khác (Giá trị còn lại của TSCĐ bán và thuê lại)
Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (Nếu có)
Có TK 211 - TSCĐ hữu hình.
c.2 - Định kỳ, phân bổ số lãi về giao dịch bán và thuê lại tài sản là thuê hoạt động ghi giảm chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ phù hợp với khoản thanh toán tiền thuê trong suốt thời gian mà tài sản đó dự kiến sử dụng, ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
Có các TK 623, 627, 641, 642.
3.2. Định kỳ, xác định tiền thuê TSCĐ phải trả, ghi:
Nợ các TK 623, 627, 641, 642
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)
Có các TK 111, 112, 331.